Zakup działki, mieszkania albo domu często nie kończy się na podpisaniu umowy. Gdy nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej, trzeba doliczyć opłatę za jej założenie oraz wpis prawa własności. Wyjaśniam, ile kosztuje założenie księgi wieczystej, jakie kwoty pojawiają się w typowych sytuacjach i jak przygotować wniosek, żeby nie tracić czasu na uzupełnienia.
Najważniejsza kwota to 100 zł, ale pełny koszt zależy od wpisu właściciela
- 100 zł kosztuje samo założenie księgi wieczystej.
- Wpis własności zwykle wymaga dodatkowo 200 zł.
- Przy dziedziczeniu, dziale spadku lub zniesieniu współwłasności wpis własności kosztuje 150 zł.
- Zakup nieruchomości bez księgi oznacza najczęściej łączną opłatę sądową w wysokości 300 zł.
- Wniosek składa się na formularzu KW-ZAL do właściwego sądu rejonowego.
Sama księga kosztuje 100 zł, ale to nie zawsze cały rachunek
Podstawowa opłata sądowa za założenie księgi wieczystej wynosi 100 zł. Jest to opłata za utworzenie rejestru dla konkretnej nieruchomości, a nie za wpisanie do niego właściciela. Te dwie czynności często występują razem, dlatego wiele osób zapamiętuje wyższą kwotę jako koszt założenia księgi.
Ustawa o kosztach sądowych rozdziela opłatę za założenie księgi od opłaty za wpis własności. Takie rozróżnienie potwierdza także praktyka wydziałów ksiąg wieczystych. Przepisy o kosztach sądowych wskazują osobno 100 zł za założenie księgi oraz kwoty związane z poszczególnymi wpisami.
| czynność | opłata sądowa |
|---|---|
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł |
| Wpis własności przy zwykłym zakupie lub darowiźnie | 200 zł |
| Wpis własności po dziedziczeniu, dziale spadku lub zniesieniu współwłasności | 150 zł |
| Wpis udziału we własności | proporcjonalnie do udziału, nie mniej niż 100 zł |
| Wpis hipoteki | zwykle 200 zł |
Jeżeli księga powstaje przez odłączenie działki lub jej części z już istniejącej księgi, za samo założenie nowej księgi pobiera się jedną opłatę 100 zł. Nie płaci się osobno za założenie i odłączenie, choć nadal może pojawić się opłata za wpis własności albo inne żądanie objęte wnioskiem.
Pełny koszt zależy od podstawy nabycia nieruchomości
Najprościej policzyć opłatę, rozdzielając ją na dwa pytania. Po pierwsze, czy trzeba utworzyć księgę. Po drugie, na jakiej podstawie prawnej wpisywany jest właściciel. To właśnie drugi element sprawia, że dwie pozornie podobne sprawy mogą kosztować różne kwoty.
Zakup działki, domu lub mieszkania
Przy zwykłej umowie sprzedaży najczęściej zapłacisz 100 zł za założenie księgi i 200 zł za wpis własności. Łącznie daje to 300 zł opłat sądowych. W przypadku zakupu z kredytem bankowym trzeba zazwyczaj doliczyć jeszcze 200 zł za wpis hipoteki, czyli razem 500 zł opłat sądowych.
Nie jest to jednak pełny koszt całej transakcji. Osobno mogą wystąpić wynagrodzenie notariusza, podatek, wypisy aktu notarialnego oraz opłaty za dokumenty geodezyjne. Ja zawsze sprawdzam rachunek w podziale na te elementy, bo kwota pobrana w kancelarii może obejmować kilka różnych należności.
Dziedziczenie i dział spadku
Jeżeli podstawą wpisu jest prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia albo dział spadku, wpis własności kosztuje 150 zł. Przy nowej księdze daje to zwykle 250 zł, bez uwzględniania ewentualnych kosztów wcześniejszego postępowania spadkowego.
Ta niższa opłata dotyczy również wpisów związanych ze zniesieniem współwłasności. Trzeba jednak odróżnić sam wpis w księdze od kosztu postępowania o dział spadku lub zniesienie współwłasności. Jeżeli takie postępowanie dopiero trzeba przeprowadzić, jego opłata jest odrębną należnością.
Działka rolna do 5 hektarów
Wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha podlega opłacie 150 zł. Jeśli księga nie istnieje, podstawowy rachunek wynosi więc 250 zł. Przy większej działce rolnej nie należy automatycznie stosować tej preferencyjnej stawki, ponieważ znaczenie ma powierzchnia oraz podstawa nabycia.
Przeczytaj również: Założenie księgi wieczystej - jak przygotować wniosek bez błędów
Wpis udziału
Przy wpisie udziału opłata jest proporcjonalna do jego wysokości, ale nie może spaść poniżej 100 zł. Przykładowo połowa udziału przy stawce 200 zł oznacza 100 zł. Przy udziale jednej czwartej obliczenie dawałoby 50 zł, lecz zadziała ustawowe minimum i opłata nadal wyniesie 100 zł.
Jak złożyć wniosek i nie wracać do sądu
Wniosek składa się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Nie wybiera się sądu według miejsca zamieszkania właściciela. Formularz KW-ZAL można pobrać ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości, które udostępnia także formularze załączników i wzory wymaganych pism.
- Ustal właściwy sąd rejonowy i wydział ksiąg wieczystych.
- Wypełnij formularz KW-ZAL, a przy nieruchomości obejmującej kilka działek także właściwy załącznik z ich oznaczeniem.
- Dołącz dokument określający nieruchomość, na przykład wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.
- Dołącz dokument będący podstawą własności, na przykład akt notarialny, postanowienie spadkowe albo akt poświadczenia dziedziczenia.
- Oblicz opłatę, zapłać ją i dołącz dowód wpłaty.
- Złóż dokumenty osobiście w biurze podawczym albo wyślij pocztą na adres właściwego wydziału.
Dokumenty powinny być w odpowiedniej formie i wyraźnie wskazywać, że stanowią podstawę wpisu w księdze wieczystej. Brak wypisu, mapy albo właściwego dokumentu własności może spowodować wezwanie do uzupełnienia, a czasem zwrot wniosku.
Przy zakupie w formie aktu notarialnego sytuacja wygląda inaczej. Notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, a pobraną opłatę sądową przekazuje sądowi. W takim przypadku nie składasz samodzielnie formularza po podpisaniu aktu, ale powinieneś sprawdzić, jakie żądania i opłaty zostały ujęte w akcie.
Dom, działka i lokal mają kilka ważnych wyjątków
Samo wybudowanie domu nie oznacza automatycznie, że trzeba zakładać osobną księgę wieczystą dla budynku. W typowej sytuacji dom jest częścią nieruchomości gruntowej, więc księga prowadzona dla działki obejmuje także związany z nią budynek. To pozwolenie na budowę nie tworzy księgi wieczystej, lecz dokumenty potwierdzające własność i oznaczenie nieruchomości.
Osobne ujawnienie budynku może mieć znaczenie między innymi wtedy, gdy budynek jest odrębnym przedmiotem własności albo gdy chodzi o nieruchomość, w której wyodrębniono lokale. Za inne wpisy, takie jak ujawnienie budynku lub sprostowanie oznaczenia nieruchomości, zwykle pobiera się 100 zł. Właściwy zakres żądania zależy jednak od stanu prawnego działki.
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu opłata za założenie księgi również wynosi 100 zł. Trzeba dołączyć między innymi zaświadczenie ze spółdzielni opisujące lokal oraz dokument potwierdzający nabycie prawa. Sam wpis uprawnionego może kosztować 200 zł albo 150 zł, zależnie od podstawy nabycia.
Jeżeli nieruchomość ma zostać obciążona hipoteką, dobrze zaplanować wszystkie wpisy od razu. Założenie księgi, wpis własności i wpis hipoteki to trzy różne czynności, nawet jeśli są objęte jednym aktem notarialnym.
Najczęstsze błędy podnoszą koszt i wydłużają sprawę
Najczęściej problemem nie jest sama wysokość opłaty, lecz błędne założenie, że 100 zł pokrywa całą procedurę. Tak nie jest, jeśli jednocześnie trzeba wpisać właściciela, udział, hipotekę albo inne prawo. Przed wpłatą dobrze rozpisać każde żądanie osobno i dopiero wtedy zsumować należności.
- Wpłata tylko 100 zł przy żądaniu założenia księgi i wpisu własności.
- Dołączenie kopii dokumentu zamiast oryginału lub właściwie poświadczonego odpisu.
- Brak wypisu z rejestru gruntów, wyrysu albo zaświadczenia spółdzielni.
- Skierowanie wniosku do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania zamiast położenia nieruchomości.
- Pomylenie założenia księgi z ujawnieniem budynku, podziałem działki lub wpisem hipoteki.
Jeżeli sytuacja finansowa nie pozwala na opłacenie wniosku, można ubiegać się o zwolnienie od kosztów sądowych. W postępowaniu wieczystoksięgowym taki wniosek trzeba złożyć przed wnioskiem o wpis, a gdy wpis ma znaleźć się w akcie notarialnym, jeszcze przed zawarciem aktu. Zwolnienie nie działa automatycznie i wymaga wykazania, że poniesienie opłaty byłoby zbyt dużym obciążeniem.
Zanim zapłacisz, rozpisz opłaty na osobne żądania
W typowej sprawie zakupowej przygotuj się na 300 zł opłat sądowych: 100 zł za założenie księgi i 200 zł za wpis własności. Przy dziedziczeniu lub dziale spadku będzie to zwykle 250 zł, a przy kredycie hipotecznym rachunek może wzrosnąć o kolejne 200 zł.
Najbezpieczniej zacząć od dokumentu, na podstawie którego ma nastąpić wpis, a dopiero później liczyć koszty. To podstawa nabycia, rodzaj nieruchomości i dodatkowe prawa, a nie sama wartość działki czy mieszkania, decydują o wysokości opłaty sądowej.
